Die Immobilie in der Steuererklärung

16. Februar 2022

Der Unterhalt einer Liegenschaft, aber auch die Steuern, die Bund, Kanton und Gemeinde erheben, können ganz schön ins Geld gehen. Umso wichtiger ist es, die zahlreichen legalen Steuersparinstrumente optimal zu nutzen. Nicht alles, was für den Unterhalt der Liegenschaft ausgegeben wird, ist aber abzugsfähig.


Der Kauf eines Eigenheims macht die Erstellung der Steuererklärung auf einen Schlag aufwändiger und komplizierter. Eigentümerinnen und Eigentümer einer Liegenschaft sind plötzlich mit vielen neuen Fragen konfrontiert: Wie müssen Steuerwert und Eigenmietwert deklariert werden? Welche Unterhaltskosten können geltend gemacht werden? Ist es lohnender, die effektiven Unterhaltskosten zu deklarieren oder den Pauschalabzug zu wählen? Der Besitz von Wohneigentum hat aber auch Vorteile, indem die Steuerbelastung ganz legal optimiert werden kann.


Werterhaltend oder wertvermehrend?

In der Regel sind alle Kosten für Unterhalt und Renovierung des Eigenheims, sofern die Steuerbehörden diese als «werterhaltende Investitionen» betrachten, von der Steuer absetzbar. Dazu zählen etwa Maler-, Garten- oder Renovierungsarbeiten, aber auch der Ersatz und Unterhalt der Haustechnik (Heizung, Waschmaschine, Kühlschrank etc.). Nicht zu vergessen sind die Prämien für die Versicherungen (Gebäude, Feuer, Hagel-, Wasser- und Glasschaden, Haftpflicht) oder Wartungsabonnements für Haustechnik. In Kantonen mit einer Liegenschaftssteuer kann auch diese von der Steuer abgesetzt werden. Diese beträgt in etwa zwei bis drei Promille des Schätzwerts der Immobilie. Der Kanton Aargau kennt allerdings keine Liegenschaftssteuer.

Investitionen in Massnahmen, um die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien zu nutzen, können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden, auch wenn sie letztlich wertvermehrend sind. Dazu zählen die Installation von Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen, die Isolation von Böden, Wänden, Dächern sowie Decken oder neue besser isolierende Fenster. Alle Kosten, die der Besitzer selbst getragen hat und nicht subventioniert worden sind, können von der direkten Bundessteuer abgezogen werden. Fallen mit solchen Investitionen auch Handwerkerkosten an, sind diese als Gebäudeunterhalt abzugsfähig.

Der Unterschied zwischen werterhaltend oder wertvermehrend ist nicht immer klar und auf den ersten Blick logisch. Bei einer Renovation einer Küche beispielsweise sind gleichwerte Einbauschränke und Geräte abzugsfähig. Wer aber nebst dem Backofen noch einen Steamer einbaut, kann dies in der Steuererklärung nicht erfassen. Wird aber die alte Mikrowelle durch einen Steamer ersetzt, dürfte das Steueramt die Mehrkosten akzeptieren.

Neben den Unterhaltkosten dürfen laut Schweizer Steuerrecht auch Schuldzinsen geltend gemacht werden – unabhängig davon, ob beim Eigentumserwerb eine Hypothek oder ein anderes verzinstes Darlehen aufgenommen wurde. Schuldzinsen können zu 100 Prozent vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Je höher der Zinsbetrag, desto weniger Einkommen muss versteuert werden. Die Zinsen sind aber in den letzten Jahren massiv gesunken, weshalb die Zinsbelastung – und damit Steuerentlastung – nicht mehr so hoch ist wie früher.


Das muss versteuert werden

Wertvermehrende Investitionen sind vom Grundsatz her nicht abzugsberechtigt. Wer also sein Badezimmer zu einer Wellness-Oase umbaut oder einen Wintergarten anbaut, darf den wertvermehrenden Anteil nicht vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Das gilt auch für Energiekosten wie Elektrizität, Gas, Holz, Erdöl oder Wasser. Diese zählen wie die Gebühren für Telefon, Internet oder TV zu den normalen Lebenshaltungs- und Betriebskosten.

Versteuert werden muss auch der Eigenmietwert, der in der Regel bei 60 bis 70 Prozent des Betrags liegt, der für eine gleichwertige Mietwohnung bezahlt werden müsste. Grössere Sanierungen und Investitionen führen in der Regel zu einer Erhöhung des Eigenmietwerts – was sich negativ auf die Steuerlast auswirken kann. Letztlich fällt auch noch die Vermögenssteuer für all diejenigen an, die ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus besitzen. Alle Kantone und Gemeinden, nicht aber der Bund, erheben eine Vermögenssteuer. Die Höhe des Vermögens beläuft sich auf rund 60 bis 80 Prozent des effektiven Verkehrswerts und ist grundsätzlich tiefer als der aktuelle Verkehrswert.

Eigenheimbesitzer können in der Schweiz jedes Jahr neu zwischen einem Pauschalabzug oder einem Abzug der effektiven Kosten wählen. Die Pauschale hängt vom Alter der Liegenschaft und vom Kanton ab. Sie beläuft sich in der Regel auf 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts bzw. der Mietzinseinnahmen. Wenn Sie auf einen Pauschalabzug verzichten und die effektiven Kosten als Grundlage bemessen, ist das Sammeln von Belegen unausweichlich. Sämtliche Rechnungen und Quittungen für abzugsberechtige Kosten müssen bei den Steuerbehörden eingereicht werden. Sind Belege unvollständig oder fehlen sie sogar, wird nur der Pauschalabzug zugelassen.

Wie viel Sie pauschal und welche Auslagen Sie abziehen dürfen, steht in der «Wegleitung zur Steuererklärung». Raiffeisen stellt zudem online einen «Steuerrechner Eigenheim» zur Verfügung. Dieser berechnet, wie viel Steuern vor oder nach einer allfälligen Abschaffung des Eigenmietwerts gespart werden kann.

Direkt oder indirekt amortisieren?
Indirekt statt direkt amortisieren kann sich lohnen: Zum einen bleiben Hypothekarschuld und abzugsberechtigte Schuldzinsen gleich hoch, zum anderen können die Einzahlungen in die Säule 3a (gebundene Vorsorge) vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Wer dagegen direkt amortisiert, also die 2. Hypothek in Raten zurückzahlt, kann jedes Jahr weniger Schuldzinsen abziehen.

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