Knapper Boden wird immer intensiver genutzt

10. November 2021

Die Preise für selbst genutztes Wohneigentum haben im dritten Quartal 2021 erneut Rekordstände markiert. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen mit 4,4 Prozent so stark wie nie seit der Lancierung des Raiffeisen Transaktionspreisindex vor knapp sieben Jahren. Stockwerkeigentum wurde 2 Prozent teurer gehandelt als im Vorjahr.


Das durchschnittlich gehandelte Einfamilienhaus kostet heute weit über eine Million Franken. Trotz weiter steigenden Immobilienpreisen gibt es in der Schweiz dennoch durchaus bezahlbares Wohneigentum zu kaufen, nur halt nicht an Toplagen. Von den 5’630 Einfamilienhäusern, die Ende September 2021 auf Internet-Immobilienportalen zum Verkauf standen, waren 53 % für weniger als eine Million Franken zu haben. Fast 30 % aller inserierten Einfamilienhäuser wurden für weniger als 750'000 Franken, 13 % sogar für weniger als eine halbe Million angeboten. An schlechten Lagen (schlechte Erreichbarkeit, hoher Steuerfuss, fehlende Infrastruktur usw.) sind viele Einfamilienhäuser allerdings Ladenhüter. Sie werden häufig trotz tiefem Preis, ohne verkauft zu werden, wieder vom Netz genommen.

Viel Geld sparen lässt sich beim Eigenheimerwerb, wenn man bereit ist, einen etwas längeren Weg zum Arbeitsplatz in Kauf zu nehmen. So kostet rund um Zürich jede Minute weniger Pendelzeit in die Stadt bei einem Einfamilienhaus rund 21'000 Franken, bei einer Eigentumswohnung 15'500 Franken. Wer als Normalverdiener dagegen zu keinen Kompromissen bereit ist, dem bleibt auch künftig nur das Träumen vom eigenen Haus, kommt die Raiffeisen-Studie «Immobilien Schweiz Q4/21» zum Schluss. Dies vor allem auch deshalb, weil nur noch sehr vermögende oder einkommensstarke Haushalte die strengen Eigenkapital- und Tragbarkeitsanforderungen an zentralen Lagen erfüllen können.


Sanfte Landung des Mietwohnungsmarktes

Erstmals seit 2008 vermeldete das Bundesamt für Statistik im September 2021 sinkende Leerstände in der Schweiz. Auch wenn der Rückgang der Leerwohnungsziffer von 1,72 % auf 1,54 % etwas früher kam und stärker ausfiel als erwartet, hatte sich diese Trendwende seit Längerem abgezeichnet. Die Wohnbautätigkeit liegt heute deutlich unter ihren Höchstständen und so werden mittlerweile weniger neue Wohnungen gebaut als neue Haushalte entstehen. Hohe Leerstände verzeichnen nach wie vor vorwiegend Mietwohnungen. So hatten 2,45 % aller Mietwohnungen am Stichtag der Erhebung keine Mieter. Eigenheime sind mit einer Leerstandquote von 0,49 % dagegen kaum von Leerstand betroffen.


Verdichtetes Bauen wird immer wichtiger

Aufgrund der strengen raumplanerischen Vorschriften ist bebaubarer Boden in der Schweiz ein äusserst knappes und gefragtes Gut. Zwar entstehen viele neue Wohnungen nach wie vor auf der grünen Wiese. Der Trend in der Bauwirtschaft geht aber klar in Richtung Verdichtung. Im Jahr 2000 wurden noch 43 % der Neubau-Wohneinheiten in Form von Einfamilienhäusern erstellt. 2020 waren es nur noch knapp elf Prozent. Stattdessen werden immer mehr vergleichsweise platzsparende Etagenwohnungen in immer grösseren und höheren Mehrfamilienhäusern gebaut. 2005 wurden durchschnittlich noch 5,7 Wohnungen pro Mehrfamilienhaus erstellt, 2019 waren es bereits 7,5.

Nicht nur im Neubau zeigen sich Verdichtungstendenzen. Ein immer grösserer Anteil der neuen Wohnungen entsteht durch Umbauten und Ersatzneubauten. Der Anteil der Wohnungen, welcher durch Aufstockungen, Erweiterungen und andere Umbauten neu entstanden ist, hat sich innerhalb von zehn Jahren von rund sieben Prozent auf 13 Prozent fast verdoppelt. Auch werden immer mehr alte Wohnungen komplett abgerissen, um Platz für Ersatzneubauten zu schaffen. Pro 100 neu erstellter Wohnungen werden mittlerweile acht Altbauwohnungen abgerissen. Zur Jahrtausendwende lag diese Abbruchquote noch bei etwas über vier Wohnungen.

Die Studie «Immobilien Schweiz» bietet jedes Quartal eine ausführliche Lagebeurteilung des Schweizer Immobilienmarkts. Die aktuelle Studie sowie weitere Informationen gibt es auf www.RaiffeisenCasa.ch

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Zinsanstieg bleibt begrenzt
Die Zinserwartungen der Notenbanken haben sich mit den starken Preisanstiegen in Folge der globalen Lieferengpässe insgesamt nach vorne verschoben und dabei den Kapitalmarktzinsen einen leichten Schub verliehen, auch in der Schweiz. Die US-Notenbank plant nun, noch vor Jahresbeginn mit der geldpolitischen Normalisierung zu beginnen, indem sie erst einmal ihre Anleihekäufe reduziert. Ende nächsten Jahres könnte dann eine erste Zinsanhebung folgen. Die Inflationssorgen sind in Europa allerdings weitaus weniger stark ausgeprägt als in den USA, nicht zuletzt wegen der vergleichsweise moderaten Lohndynamik.

So geht die Schweizerische Nationalbank mittelfristig unverändert von einer Inflationsrate spürbar unter der 2-%-Marke aus. Ein erster Zinsschritt bleibt damit weit entfernt. Der Anstieg der Schweizer Langfristzinsen sollte somit erst einmal begrenzt bleiben. Auch die langfristigen Hypothekarzinsen dürften nach einem moderaten Anstieg von den rekordtiefen Niveaus nicht nach oben ausbrechen. Die Finanzierungskonditionen bleiben über alle Laufzeiten hinweg und sowohl für Festhypotheken also auch für SARON-Hypotheken sehr günstig. Wie bisher muss bei den Finanzierungskonditionen aber mit zwischenzeitlichen Ausschlägen nach oben und unten gerechnet werden.

Bauprojekt mit Bauplan Architektur

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