Abschaffung Eigenmietwert: Das ändert sich für Hauseigentümer ab 2029
30. Oktober 2026
Der Eigenmietwert gehört bald der Vergangenheit an. Die Schweizer Stimmbevölkerung hat 2025 den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Die Inkraftsetzung ist auf den 1. Januar 2029 vorgesehen. Damit entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbstbewohntes Wohneigentum. Gleichzeitig fallen jedoch verschiedene Steuerabzüge weg.
Bis Ende 2028 bleibt alles beim Alten: Eigentümerinnen und Eigentümer versteuern weiterhin den Eigenmietwert und können Schuldzinsen sowie Unterhaltskosten von den Steuern abziehen.
Wer Renovationen oder grössere Unterhaltsarbeiten plant, sollte deshalb die Übergangsfrist genau prüfen.
Das ändert sich ab 2029
Für selbstbewohnte Liegenschaften entfällt künftig der Eigenmietwert. Gleichzeitig können Schuldzinsen und Unterhaltskosten grundsätzlich nicht mehr abgezogen werden. Neu wird jedoch
ein befristeter Ersterwerberabzug eingeführt. Wer erstmals Wohneigentum kauft und selbst bewohnt, kann während zehn Jahren einen Teil der Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Der
Abzug nimmt dabei Jahr für Jahr ab.
Kantonale Regelung ausstehend
Noch offen sind verschiedene kantonale Regelungen. Im Aargau zeichnet sich jedoch bereits eine eigentümerfreundliche Lösung ab. Der Regierungsrat möchte den Steuerabzug für Energiespar-
und Umweltschutzmassnahmen weiterhin ermöglichen. Geplant ist, solche Investitionen bis längstens 2050 steuerlich abzugsfähig zu halten. Auch Rückbaukosten für Ersatzneubauten
sowie denkmalpflegerische Arbeiten sollen weiterhin berücksichtigt werden. Der finale kantonale Entscheid steht derzeit noch aus.
Nicht nur auf die Steuern schauen
Die Reform bringt für viele Eigentümerinnen und Eigentümer eine Entlastung. Welche Auswirkungen sie konkret hat, hängt jedoch von der persönlichen Situation ab. Neben den Steuern spielen
auch die Hypothek, geplante Investitionen und die Finanzplanung eine wichtige Rolle.
Wichtigste Änderungen im Überblick:
- Besteuerung des Eigenmietwerts entfällt
- Steuerabzug Schuldzinsen entfällt grundsätzlich
- Für Ersterwerber/innen gilt während zehn Jahren ein befristeter Schuldzinsabzug. Höchstbetrag Ehepaare bis zu CHF 10‘000 / Einzelpersonen bis zu CHF 5‘000. Der Höchstbetrag nimmt über 10 Jahre linear ab.
- Unterhaltskosten sind nicht mehr abzugsfähig
- Steuerabzug für Energiespar- & Umweltschutzmassnahmen auf Bundesebene entfallen. Finale kantonale Regelung noch ausstehend.
- Keine Änderung bei der Vermögenssteuer
Änderungen analog selbstbewohnten Liegenschaften mit folgenden Unterschieden:
- Mieterträge bleiben steuerbar
- Unterhaltskosten können weiterhin abgezogen werden
- Schuldzinsen bleiben nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode abzugsfähig
Rechenbeispiel: Familie Müller kauft ein Eigenheim
Ausgangslage:
- Juni 2026: Kauf eines Einfamilienhauses für CHF 1,1 Mio.
- Hypothek mit jährlichen Schuldzinsen von CHF 15‘000
- Vor dem Einzug: Renovation von Böden und Badezimmer für CHF 60‘000
| Bis Ende 2028 (heutige Regelung) | Ab 2029 (neue Regelung) |
|---|---|
| Juni 2026: Kauf eines Einfamilienhauses für CHF 1,1 Mio. | Eigenmietwert entfällt und muss nicht mehr versteuert werden |
| Schuldzinsen von CHF 15‘000/Jahr vollständig abzugsfähig | Ersterwerberabzug von Schuldzinsen für die verbleibenden 8 Jahre (lineare Abschreibung) |
| Renovationskosten (werterhaltend) von CHF 60‘000 im Jahr 2026 steuerlich abziehbar | Die geplante Erneuerung der Küche kann steuerlich nicht mehr in Abzug gebracht werden. |
| Unterhaltskosten abzugsfähig | Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig |
Maximaler Schuldzinsabzug für Ehepaare während den ersten 10 Jahren nach dem Kauf:
Hinweis: Jahr 2026 ist reduziert, da der Kauf erst im Juni erfolgte.
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Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein Grund für überstürzte Entscheide. Nutzen Sie die nächsten Monate, um sich mit Ihrer Wohn-, Finanz- und Vorsorgesituation auseinanderzusetzen. Unsere Fachspezialistinnen und Fachspezialisten helfen Ihnen gerne, Ihre persönliche Situation zu analysieren, damit Sie fundierte Entscheidungen treffen können.
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