Werden Hypotheken noch teurer?
12. Januar 2023
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins Mitte Dezember 2022 zum dritten Mal erhöht. Was bedeutet dieser Entscheid für Besitzerinnen und Besitzer von Liegenschaften und solche, die Wohneigentum erwerben möchten?
Mit einem halben Prozent ist der Anstieg wie von vielen Experten prognostiziert ausgefallen. Die Inflation verharrt in der Schweiz auf einem viel niedrigeren Niveau als in den USA und der Eurozone. Und es gab auch zuletzt keine Anzeichen einer Beschleunigung des Preistrends. Damit konnte die SNB nochmals präventiv nachlegen, ohne aber die Zinsnormalisierung beschleunigen zu müssen.
Nach drei Zinsschritten stellt sich die Frage, wie hoch der Leitzins in der Schweiz noch steigen könnte, auf 2.75 Prozent wie 2008/2009 oder über 3 Prozent wie 2001? Zieht die Inflation wider Erwarten im kommenden Jahr doch wesentlich stärker an und trotzt die Wirtschaft der Energiekrise ohne spürbare Bremsspuren, dann sind zyklische Höchstwerte bei den Zinsen wie in der Vergangenheit erlebt nicht ganz ausgeschlossen. Das eher ausgewogene und stabile Schweizer Konjunktur- und Inflationsbild lässt aber aus heutiger Sicht keinen Bedarf erkennen, auch nur nahe an diese Niveaus vorzustossen.
Höhepunkt dürfte überschritten sein
Was bedeutet der dritte SNB-Zinsschritt für Menschen mit Wohneigentum? Bei Festhypotheken ist der höhere Leitzins schon durch den Markt eingepreist, d.h. bei den längerfristigen Hypotheken sind im nächsten Jahr keine wesentlich höheren Niveaus zu erwarten. Je kürzer aber die Laufzeit der Festhypothek, desto mehr Aufwärtspotenzial besteht noch bei möglichen weiteren Zinserhöhungen.
Die Zinsen für kurzfristige SARON-Hypotheken bewegen sich hingegen weitgehend im Gleichlauf mit den SNB-Leitzinsen. Damit werden hier die Zinssätze nach dem jüngsten Zinsentscheid entsprechend weiter nach oben klettern. Dennoch bleiben SARON-Finanzierungen erst einmal noch deutlich günstiger als langfristige Festhypotheken.
Fallen jetzt die Immobilienpreise?
Im Ausland haben sich die Immobilienpreise wegen steigenden Zinsen um 10 und mehr Prozent abgekühlt. In der Schweiz ist aber aufgrund des weiterhin deutlich moderateren Zinsniveaus und nicht zuletzt aufgrund des knappen Angebots an Wohneigentum eher mit einer spürbaren Verlangsamung des Preiswachstums als mit einem direkten Rückgang der Preise zu rechnen. Allfällig fallende Preise bei Immobilien würden für deren Besitzer bedeuten, dass sie bei einem Verkauf weniger Geld für ihre Liegenschaft erhalten. Bei der Finanzierung kann eine allfällige Preiskorrektur dazu führen, dass die geforderten Belehnungswerte überschritten werden.
Was bedeutet der SNB-Zinsentscheid für Renditeliegenschaften, insbesondere buy to let? Beim aktuellen Preisniveau liegen die Finanzierungs- und Unterhaltskosten bei Neukäufen mittlerweile oft über den potenziellen Erträgen. Dies galt vor dem jüngsten Leitzinsanstieg bereits für längerfristige Festhypotheken, und nun auch für Geldmarkthypotheken. Die Nachfrage nach buy-to-let-Objekten und Renditeliegenschaften durch fremdfinanzierte Investoren dürfte sich damit weiter verringern.
Mit Erwerb von Wohneigentum zuwarten?
Die wegen der Inflation beschleunigte Zinswende hat auf dem Immobilienmarkt Unsicherheit gestreut. Soll man jetzt zwecks Kauf einer Liegenschaft überhaupt noch eine Hypothek aufnehmen oder zuwarten? Wenn man das passende Kaufobjekt gefunden hat, der Kaufpreis realistisch ist, einen nicht abschreckt und die Tragbarkeitskriterien erfüllt sind, spricht auch bei einer Zinsnormalisierung nichts gegen den Erwerb von Wohneigentum.
Denn im langjährigen Vergleich sind die Hypothekenzinsen weiterhin auf einem moderaten Niveau. Bis vor 2008 waren Hypothekenzinsen von 4 bis 5 Prozent nichts Aussergewöhnliches. Und Anfang der 1990er-Jahre lagen die Hypothekenzinsen sogar bei 8 Prozent bis 10 Prozent. Man sollte sich zudem immer wieder bewusst machen, dass das Zinsniveau in den letzten Jahren aussergewöhnlich tief war. Es kann durchaus sein, dass das Zinsniveau in den kommenden Jahren nicht mehr so tief sinken wird. Von einem hohen Zinsniveau bei Hypotheken zu sprechen, davon sind wir allerdings noch immer weit entfernt.
Wie kommt der Hypothekarzins zustande?
Beim Zustandekommen der Hypothekarzinsen spielen mehrere Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB), die Konditionen auf dem Kapitalmarkt und die Inflation. Die Finanzinstitute können also ihre Hypothekarzinsen nur teilweise eigenständig festlegen. Denn sie müssen für die Vergabe einer Hypothek oft erst selbst Geld auf dem Kapitalmarkt mit sich stets ändernden Konditionen beschaffen.
Was aber oft vergessen geht: der Zins und die effektiven Kosten für die Hypothekennehmer sind noch von einer Reihe anderer Faktoren abhängig, wie der Höhe und Laufzeit des Darlehens, der hinterlegten Sicherheiten, der Belehnungshöhe und der Bonität des Kreditnehmers. Die Hypothekennehmer können dabei ihre Zinskosten senken, indem sie ihr Eigenkapital erhöhen, die Laufzeit der Hypothek kürzen oder (was in den letzten 20 Jahren rückblickend der Fall war) eine Geldmarkthypothek abschliessen.
Ein weiterer entscheidender Faktor für die Festlegung des Zinses ist die Immobilie selbst. Deshalb ist die Bewertung der Liegenschaft für die Vergabe von Hypotheken so wichtig. Denn für die Banken als Kreditgeber bildet das Objekt die Sicherheit, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers keine Verluste erleiden zu müssen. Neben Zustand und Qualität einer Liegenschaft kann zudem die Lage der Immobilie den Zinssatz spürbar beeinflussen. In Regionen mit einem robusten, florierenden Immobilienmarkt haben die Finanzinstitute ein kleineres Risiko, weil hier Preisrückgänge bei Liegenschaften viel unwahrscheinlicher sind.
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